在北京市提出今年新建普通住房价格“稳中有降”调控目标两周之后，房地产市场传来了“好消息”。根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份北京商品住房成交均价19个月来首次出现了同比下降，幅度达到10.9%，而环比更是大跌了26.7%。

　　虽然“首降”的消息来得很及时，“首降”的幅度也很大，但是很多老百姓的感受却并不明显。

　　分析相关数据可以发现，大兴、房山、密云以及朝阳区东南部地区占到全市总成交量的七成以上，也就是说，远郊区县的低房价是拉低3月均价的一个重要原因。

　　而就城市中心地区来看，虽有个别楼盘打折降价，但尚未形成普降的格局。数据显示，在北京市296个延续销售的楼盘中，只有81个项目价格真正出现了下降，仅占全部的27.4%，另有178个楼盘的价格保持平稳。值得关注的是，其中还有30多个项目的价格仍有不同程度的上涨。

　　此外，虽然部分二手房的议价空间已逐渐开始增加，但并未出现趋势性的全面降价势头。由于房租的不断上涨，不少二手房主转售为租，这又在很大程度上减少了二手房的供应量，致使二手房价仍居高不下。

　　市区房价数据的波动，实际上可以被远郊区的楼盘所中和。如果因为种种原因，远郊楼盘卖得多，而市区楼盘卖得少，那么全市的房价就会很快被平均下来，而这样的全市平均房价究竟反映了怎样的市场变化，仍然需要继续观察。

　　当然，不可否认，在一系列政策“组合拳”的猛烈攻势下，房地产市场已经开始出现一些积极的变化。比如，“地王”频现的火爆情景风光不再。与之形成鲜明对比的是，土地“流拍”、“底价成交”的消息不时传出。有关部门公布的今年一季度土地市场交易数据也显示，全国120个城市成交面积环比大幅缩水约三成，住宅用地成交价格也环比下滑了11%。而且在包括一线城市在内的10个主要城市中，住宅用地平均溢价率最高也仅达50%。

　　此外，投资投机现象也大幅减少。统计数据显示，北京第二套购房占比已由新政前的15.6%降至10.9%，而非京籍居民购房占比由40%多骤降至7.6%，这都说明投资投机资金已经开始大规模退出。

　　而在各种房地产调控政策相继出台，再加上加息等紧缩性的货币政策的打压，房地产商的资金链也出现了不同程度的紧张态势。根据最新公布的上市公司年报显示，70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元，同比减少了246.58%，同时，存货同比大幅增长41.70%。为防止资金断裂的风险，一些房地产商主动降价的意愿也有所增强。

　　这些都是促成房价“首降”的因素，但要判断房地产市场是否已经出现了“逆转”，不能单凭一两个月的数据，更不能根据一个笼统的全市新房成交均价来判断。

　　要让统计数据更真实地反映市场房价的变动情况，不妨进行细分区域的统计，比如二环内、三环内房价成交均价的走势如何，这样数据所反映的房价变动情况才能和老百姓的感受更接近，也才能为下一步的房产调控提供科学的数据支持。