据4月12日的《人民日报》报道，目前国务院房地产调控专项督察小组陆续出发，前往16个省市对各地保障房建设和房地产调控进行监督。可以看到，正如国土部副部长贠小苏所言“中央认为住房问题已影响全局，必须解决”，这种调控决心的背后，应该说隐含了影响政策制定的几种动力。

　　首先，1998年的改革使得住房走向了市场，进入21世纪之后，房价的上涨开始逐渐超出了公众的想象。目前，对于低收入者和高收入者来说，房价变化对其实质影响并不大，但是对中等收入者的冲击最大，这对社会稳定产生了深远的短期和长期冲击。

　　其次，1998年以后，在住房分配市场化、住房二级市场、住房税收、住房信贷和经济适用住房等一系列政策的综合作用之下，房地产业连续4年保持了快速发展。在此过程中，“经营城市”成为主流，出现了过度的土地出让与开发，商品房价格和土地价格畸形上涨。受上世纪90年代的海南房地产泡沫、日本房地产泡沫破裂的影响，房地产“降温”思路自2002年8月就开始展开。2007年的美国次贷危机演变为全球危机，也是发端于房地产的问题，更使得房地产导致经济金融危机的担心不断被放大。

　　第三，1978年以来中央与地方的财政关系，以1994年分税制改革为分水岭，产生了一定差异。此前，中央的改革思路是“放权让利”，扩大地方财权。此后，则是逐渐走向中央财政集权，这种趋势一直延续到现在。由于没有稳定的地方税收入来源，也不能够发行市政债券，地方政府在财力方面比较被动。而2001年以后，地方政府发现依靠房地产市场繁荣，卖地收入可以作为主要财源，因此逐渐成为房价上涨的主要推动者之一。因此，房地产市场调控，很大程度上也是为了破除地方“土地财政”依赖，使财政收入回到正常轨道上来。

　　第四，去年以来中央不断加强房地产调控力度，也是由于对经济复苏和增长前景判断乐观。例如，在2009年的刺激内需时期，有部门首度强调房地产是“支柱产业”，而到2010年经济复苏趋势明显滞后，房地产又被定位为影响经济社会健康的“坏孩子”。由于大家逐渐看到，房地产的无序发展一方面会透支经济增长潜力，另一方面会影响社会稳定，因此本轮调控的目标是改变1998年确定的房地产全面市场化方向，这应该说符合了住房市场的内在特点，但仍将面临众多因素挑战。

　　□杨涛（北京 学者）